Η τουριστική σεζόν του 2026 πλησιάζει στο τέλος της, όμως οι φορολογικές και διοικητικές υποχρεώσεις των ιδιοκτητών ακινήτων που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση συνεχίζονται.
Για όσους εκμεταλλεύονται ακίνητα μέσω Airbnb, Booking.com και άλλων ψηφιακών πλατφορμών, το φθινόπωρο αποτελεί την κατάλληλη περίοδο για έναν ουσιαστικό έλεγχο των κρατήσεων, των δηλώσεων στην ΑΑΔΕ, των εισπράξεων και των φορολογικών εκκρεμοτήτων.
Οι διασταυρώσεις των στοιχείων που δηλώνονται στις ψηφιακές πλατφόρμες με τα φορολογικά δεδομένα καθιστούν ιδιαίτερα σημαντική την ορθή καταχώριση κάθε μίσθωσης. Ένα λάθος ή μια παράλειψη μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα κατά την υποβολή της φορολογικής δήλωσης, αλλά και να οδηγήσει σε πρόσθετες επιβαρύνσεις.
1. Δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής: Η προθεσμία της 20ής κάθε μήνα
Κάθε αναχώρηση επισκέπτη πρέπει να δηλώνεται στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ έως τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης.
Επομένως, για διαμονές που ολοκληρώθηκαν τον Σεπτέμβριο του 2026, η προθεσμία υποβολής ήταν η 20ή Οκτωβρίου 2026. Για τις αναχωρήσεις του Οκτωβρίου, η αντίστοιχη προθεσμία είναι η 20ή Νοεμβρίου 2026.
Οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές πρέπει να ελέγξουν ότι έχουν υποβληθεί όλες οι απαιτούμενες δηλώσεις και ότι τα στοιχεία τους συμφωνούν με τις πραγματικές κρατήσεις.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στα ακόλουθα:
- Οι ημερομηνίες άφιξης και αναχώρησης των επισκεπτών.
- Το συμφωνημένο μίσθωμα για κάθε διαμονή.
- Οι ακυρώσεις κρατήσεων, ιδίως όταν προβλέπεται η καταβολή ποσού από τον επισκέπτη.
- Η αντιστοίχιση των κρατήσεων με τα στοιχεία που εμφανίζονται στις ψηφιακές πλατφόρμες.
Οι δηλώσεις μπορούν να τροποποιηθούν έως τις 28 Φεβρουαρίου του επόμενου έτους, πριν από την οριστικοποίηση του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Προσοχή στο ποσό του μισθώματος: Η φορολογική απεικόνιση πρέπει να συμφωνεί με το πραγματικό συμφωνημένο μίσθωμα και τα στοιχεία της κράτησης. Η προμήθεια που παρακρατεί η πλατφόρμα δεν πρέπει να συγχέεται με το εισόδημα από τη μίσθωση. Ο τρόπος καταχώρισης και φορολογικής αναγνώρισης των επιμέρους χρεώσεων πρέπει να ελέγχεται με βάση τα σχετικά παραστατικά.
2. Τέλος ανθεκτικότητας: Τι αλλάζει από την 1η Νοεμβρίου
Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση εξακολουθεί να αποτελεί υποχρέωση για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Το ύψος του διαφοροποιείται ανάλογα με την περίοδο του έτους και την κατηγορία του καταλύματος.
Για τα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, τα ποσά διαμορφώνονται ως εξής:
| Περίοδος | Τέλος ανά ημερήσια χρήση |
|---|---|
| Απρίλιος – Οκτώβριος | 8 € |
| Νοέμβριος – Μάρτιος | 2 € |
Για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. προβλέπονται υψηλότερα ποσά, συγκεκριμένα 15 € κατά την περίοδο Απριλίου – Οκτωβρίου και 4 € κατά την περίοδο Νοεμβρίου – Μαρτίου.
Η αλλαγή από την 1η Νοεμβρίου είναι σημαντική για όσους συνεχίζουν να δέχονται κρατήσεις κατά τη χειμερινή περίοδο. Οι ιδιοκτήτες πρέπει να ελέγξουν τον τρόπο με τον οποίο υπολογίζεται και εισπράττεται το τέλος, καθώς και την ορθή απόδοσή του, όπου απαιτείται.
3. Πόσα ακίνητα εκμεταλλεύεστε; Το όριο που επηρεάζει τη φορολογία
Ένα από τα σημαντικότερα σημεία που πρέπει να εξετάσουν οι ιδιοκτήτες αφορά τον αριθμό των ακινήτων που διαθέτουν για βραχυχρόνια μίσθωση.
Το ισχύον πλαίσιο προβλέπει διαφορετική φορολογική μεταχείριση ανάλογα με το αν ο εκμισθωτής είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο και με τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύεται.
| Περίπτωση | Φορολογική αντιμετώπιση |
|---|---|
| Φυσικό πρόσωπο με έως 2 ακίνητα | Κατά κανόνα, εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις |
| Φυσικό πρόσωπο με 3 ή περισσότερα ακίνητα | Εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, με υποχρεώσεις έναρξης και τήρησης των προβλεπόμενων φορολογικών διαδικασιών |
| Νομικό πρόσωπο | Επιχειρηματική δραστηριότητα ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων |
Στις περιπτώσεις που υπάγονται σε επιχειρηματική δραστηριότητα εφαρμόζεται, κατά κανόνα, ΦΠΑ 13% στις σχετικές βραχυχρόνιες μισθώσεις, ενώ προκύπτουν πρόσθετες υποχρεώσεις, όπως η τήρηση λογιστικών αρχείων και η υποβολή των προβλεπόμενων φορολογικών δηλώσεων.
Ο αριθμός των ακινήτων δεν εξετάζεται πάντοτε με βάση το πόσα ακίνητα νοικιάστηκαν πραγματικά μέσα στη χρονιά. Για τον σχετικό προσδιορισμό λαμβάνονται υπόψη οι Αριθμοί Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), με ειδικούς κανόνες για ορισμένες περιπτώσεις, όπως η χωριστή εκμετάλλευση δωματίων του ίδιου ακινήτου.
Γι’ αυτό, πριν από την προσθήκη νέου ακινήτου ή τη δημιουργία νέας καταχώρισης, είναι σημαντικό να προηγείται έλεγχος των φορολογικών συνεπειών.
4. ΑΜΑ και περιορισμοί σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη
Κάθε ακίνητο που υπάγεται στο καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να είναι καταχωρισμένο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και να διαθέτει τον προβλεπόμενο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
Ο αριθμός πρέπει να αναγράφεται στις σχετικές αναρτήσεις στις ψηφιακές πλατφόρμες, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις.
Επιπλέον, εξακολουθούν να ισχύουν ειδικοί περιορισμοί για την πρώτη εγγραφή ακινήτων σε συγκεκριμένες περιοχές:
- Αθήνα: Στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα δεν επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή νέων ακινήτων στο Μητρώο έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
- Θεσσαλονίκη: Από την 1η Ιουλίου έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 ισχύει αντίστοιχος περιορισμός στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης.
Οι περιορισμοί αφορούν την πρώτη εγγραφή στο Μητρώο και δεν πρέπει να συγχέονται με την απλή ανανέωση μιας υφιστάμενης καταχώρισης. Πριν από κάθε νέα δραστηριοποίηση σε αυτές τις περιοχές, απαιτείται έλεγχος του ισχύοντος καθεστώτος.
5. Τα πρόστιμα που πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες
Η μη συμμόρφωση με τους κανόνες της βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορεί να επιφέρει σημαντικές οικονομικές κυρώσεις.
Ενδεικτικά:
- Η παράλειψη εγγραφής στο Μητρώο ή η μη ορθή αναγραφή του ΑΜΑ μπορεί να επισύρει διοικητικό πρόστιμο, σύμφωνα με τις ειδικές διατάξεις που εφαρμόζονται στην κάθε περίπτωση.
- Η εκμετάλλευση ακινήτου κατά παράβαση των ειδικών περιορισμών που ισχύουν σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμο τουλάχιστον 20.000 €, ενώ σε περίπτωση νέας παράβασης προβλέπονται αυστηρότερες κυρώσεις, που μπορεί να φτάσουν τουλάχιστον τις 40.000 €.
- Η μη ορθή υποβολή δηλώσεων ή η παράλειψη φορολογικών υποχρεώσεων μπορεί να επιφέρει πρόσθετες επιβαρύνσεις, ανάλογα με το είδος και τη βαρύτητα της παράβασης.
Το ύψος κάθε προστίμου εξαρτάται από την παράβαση και τις ειδικές προϋποθέσεις που ορίζει η νομοθεσία. Για τον λόγο αυτό, η έγκαιρη διόρθωση εκκρεμοτήτων και ο προληπτικός έλεγχος είναι προτιμότεροι από την αντιμετώπιση ενός προβλήματος μετά την έναρξη φορολογικού ελέγχου.
6. Τι πρέπει να κάνουν τώρα οι ιδιοκτήτες Airbnb και Booking
Πριν ολοκληρωθεί το 2026, είναι χρήσιμο να πραγματοποιηθεί ένας συνολικός έλεγχος των στοιχείων της εκμετάλλευσης.
Η λίστα ελέγχου περιλαμβάνει:
Έλεγχο όλων των δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής στην ΑΑΔΕ.
Επιβεβαίωση ότι κάθε ακίνητο διαθέτει τον απαιτούμενο ΑΜΑ.
Συμφωνία των κρατήσεων και των εισπράξεων με τα στοιχεία των πλατφορμών.
Έλεγχο του τέλους ανθεκτικότητας για τις κρατήσεις του χειμώνα.
Επιβεβαίωση της ορθής φορολογικής αντιμετώπισης του εισοδήματος.
Έλεγχο ενδεχόμενης υποχρέωσης έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας και υπαγωγής σε ΦΠΑ.
Συγκέντρωση των απαραίτητων στοιχείων για την ορθή υποβολή της φορολογικής δήλωσης του 2027.
Η σωστή φορολογική προετοιμασία ξεκινά πριν από τη δήλωση
Η διαχείριση ενός ακινήτου μέσω Airbnb ή Booking δεν περιορίζεται στη φιλοξενία επισκεπτών και στην είσπραξη των μισθωμάτων. Απαιτεί σωστή καταχώριση, παρακολούθηση των προθεσμιών και έγκαιρη συμμόρφωση με τις φορολογικές υποχρεώσεις.
Η περίοδος μετά το τέλος της τουριστικής σεζόν είναι η κατάλληλη στιγμή για να εντοπιστούν λάθη, να τακτοποιηθούν εκκρεμότητες και να προγραμματιστούν οι επόμενες κινήσεις.
Έχετε ακίνητα σε Airbnb ή Booking;
Η DG Tax and Business Solutions – Κωνσταντάκου Γιάννα μπορεί να σας βοηθήσει στον έλεγχο των δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής, της φορολογικής αντιμετώπισης των μισθωμάτων, των υποχρεώσεων ΦΠΑ και των εκκρεμοτήτων σας, ώστε να προετοιμαστείτε σωστά για τη νέα φορολογική χρονιά.
Καλέστε στο 210 7613056 ή επισκεφθείτε το dgtaxsolutions.gr για περισσότερες πληροφορίες.