Κάθε χρόνο, την άνοιξη, εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα μπαίνουν στο myAADE και κοιτούν με ανάμικτα συναισθήματα το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ. Άλλοι τρομάζουν με το ύψος του, άλλοι χαίρονται που είναι ίδιο με πέρσι, και μια μερίδα ανακαλύπτει πως δικαιούται έκπτωση που δεν γνώριζε. Σε αυτόν τον οδηγό θα δείτε τι ακριβώς είναι ο ΕΝΦΙΑ, πώς προκύπτει το ποσό, ποιες εκπτώσεις υπάρχουν, και πώς μπορείτε να τον πληρώσετε χωρίς να μπλέξετε με προσαυξήσεις.
Στο άρθρο θα διαβάσετε:
- Τι είναι ο ΕΝΦΙΑ και σε ποια ακίνητα επιβάλλεται
- Πώς υπολογίζεται (κύριος φόρος, συμπληρωματικός, αντικειμενική αξία)
- Πώς λειτουργούν οι δόσεις και η εφάπαξ εξόφληση
- Τις εκπτώσεις για χαμηλά εισοδήματα, ασφαλισμένες κατοικίες και μικρούς οικισμούς
- Τους τρόπους πληρωμής μέσω myAADE, IRIS, web banking και κάρτας
- Πώς να ελέγξετε το εκκαθαριστικό σας για λάθη
- Τι συμβαίνει αν καθυστερήσετε μια δόση
Τι είναι ο ΕΝΦΙΑ
Ο ΕΝΦΙΑ, δηλαδή ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων, είναι ο ετήσιος φόρος που πληρώνει κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ελλάδα, φυσικό ή νομικό πρόσωπο. Θεσπίστηκε με τον νόμο 4223/2013, αντικαθιστώντας τους παλαιότερους φόρους ακίνητης περιουσίας, και από τότε αποτελεί μία από τις πιο σταθερές φορολογικές υποχρεώσεις του ελληνικού νοικοκυριού.
Φορολογούνται πρακτικά όλα τα ακίνητα, δηλαδή κατοικίες, διαμερίσματα, μονοκατοικίες, επαγγελματικοί χώροι, γραφεία, καταστήματα, αποθήκες, πάρκινγκ, οικόπεδα εντός σχεδίου, αλλά και αγροτεμάχια σε ορισμένες περιπτώσεις. Υπόχρεος είναι όποιος έχει στην κατοχή του το ακίνητο την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους, όπως αυτό προκύπτει από το Ε9 που έχει ο καθένας στην ΑΑΔΕ. Αυτό σημαίνει ότι αν αγοράσετε ακίνητο τον Φεβρουάριο, ο ΕΝΦΙΑ εκείνης της χρονιάς βαρύνει ακόμα τον προηγούμενο ιδιοκτήτη.
Πώς υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ
Ο ΕΝΦΙΑ δεν είναι ένα ενιαίο νούμερο που προκύπτει μαγικά. Υπολογίζεται με βάση αρκετές μεταβλητές που αφορούν το κάθε ακίνητο ξεχωριστά, και χωρίζεται σε δύο βασικά μέρη.
Ο κύριος φόρος
Ο κύριος φόρος υπολογίζεται για κάθε ακίνητο χωριστά, με βάση:
- Την τιμή ζώνης της περιοχής όπου βρίσκεται
- Τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου
- Τον όροφο (όσο πιο ψηλά, τόσο μεγαλύτερος συντελεστής για κατοικίες)
- Την παλαιότητα του κτιρίου
- Την πρόσοψη (αν έχει πρόσοψη σε έναν ή περισσότερους δρόμους)
- Το ποσοστό συνιδιοκτησίας
- Το είδος του δικαιώματος (πλήρης κυριότητα, επικαρπία, ψιλή κυριότητα)
Όλα αυτά τα στοιχεία πολλαπλασιάζονται με τους αντίστοιχους συντελεστές και προκύπτει ο κύριος φόρος ανά ακίνητο. Το άθροισμα όλων των κύριων φόρων δίνει τον συνολικό κύριο φόρο.
Ο συμπληρωματικός φόρος
Ο συμπληρωματικός φόρος επιβάλλεται όταν η συνολική αντικειμενική αξία όλων των ακινήτων ενός ιδιοκτήτη ξεπερνά ένα συγκεκριμένο κατώφλι. Για τα φυσικά πρόσωπα, μιλάμε κυρίως για μεγάλα χαρτοφυλάκια ακινήτων. Ο συμπληρωματικός υπολογίζεται κλιμακωτά, με υψηλότερους συντελεστές όσο μεγαλώνει η αξία της περιουσίας.
Αντικειμενική αξία
Η αντικειμενική αξία είναι η αξία που ορίζει το κράτος για κάθε ακίνητο με βάση τις τιμές ζώνης, και δεν ταυτίζεται πάντα με την εμπορική αξία. Οι αντικειμενικές τιμές ζώνης αναπροσαρμόζονται σε τακτά διαστήματα, και κάθε αναπροσαρμογή μπορεί να φέρει αυξήσεις ή μειώσεις στον τελικό ΕΝΦΙΑ. Τα τελευταία χρόνια έχουν γίνει αρκετές αναπροσαρμογές με στόχο οι αντικειμενικές τιμές να πλησιάσουν τις εμπορικές.
Προθεσμίες και δόσεις ΕΝΦΙΑ
Τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ αναρτώνται συνήθως μέσα στο πρώτο τρίμηνο του έτους στη ψηφιακή πύλη myAADE, και οι πληρωμές ξεκινούν αμέσως μετά. Η πληρωμή γίνεται με δύο τρόπους:
Εφάπαξ: Εξοφλείτε ολόκληρο τον φόρο στην καταληκτική ημερομηνία της πρώτης δόσης. Προσοχή όμως, σε αντίθεση με τον φόρο εισοδήματος, στον ΕΝΦΙΑ συνήθως δεν προβλέπεται έκπτωση για εφάπαξ πληρωμή. Το μόνο όφελος είναι ψυχολογικό, δηλαδή να τελειώνετε με τη υποχρέωση.
Σε μηνιαίες δόσεις: Ο ΕΝΦΙΑ μπορεί να εξοφληθεί τμηματικά σε μηνιαίες δόσεις, που ξεκινούν την άνοιξη και ολοκληρώνονται στις αρχές του επόμενου έτους. Ο αριθμός των δόσεων έχει μεταβληθεί κατά καιρούς, συνήθως μεταξύ 10 και 12. Υπάρχει ελάχιστο ύψος μηνιαίας δόσης, οπότε αν το συνολικό ποσό είναι μικρό, οι δόσεις μειώνονται αναλογικά. Οι ακριβείς ημερομηνίες ανακοινώνονται κάθε χρόνο από την ΑΑΔΕ.
Εκπτώσεις ΕΝΦΙΑ
Παρότι ο ΕΝΦΙΑ έχει τη φήμη του «σκληρού» φόρου, υπάρχουν αρκετές κατηγορίες φορολογουμένων που δικαιούνται σημαντικές εκπτώσεις ή ακόμα και πλήρη απαλλαγή. Οι βασικές παραμένουν σταθερές, αν και τα ακριβή ποσά-κατώφλια μπορεί να αναπροσαρμόζονται.
Έκπτωση 50% ή πλήρης απαλλαγή για χαμηλά εισοδήματα
Νοικοκυριά με χαμηλό συνολικό ετήσιο οικογενειακό εισόδημα δικαιούνται έκπτωση 50% στον ΕΝΦΙΑ. Πέρα από το εισοδηματικό κριτήριο, υπάρχουν και περιουσιακά κριτήρια, δηλαδή ανώτατα όρια στο συνολικό εμβαδόν των κτισμάτων και στη συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας. Τα εισοδηματικά όρια είναι προσαυξημένα για τη/τον σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος.
Σε ειδικές περιπτώσεις, όπως πολύτεκνες οικογένειες ή άτομα με αναπηρία άνω του 80%, η έκπτωση μπορεί να φτάσει το 100%, δηλαδή σε πλήρη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ. Καλό είναι να ρωτάτε κάθε χρόνο τον λογιστή σας ή να ελέγχετε στην ΑΑΔΕ αν τα ισχύοντα όρια σας αφορούν.
Έκπτωση για ασφαλισμένες κατοικίες
Μια από τις πιο ενδιαφέρουσες εκπτώσεις των τελευταίων ετών είναι αυτή για τις ασφαλισμένες κατοικίες έναντι φυσικών καταστροφών (σεισμού, πυρκαγιάς, πλημμύρας). Αν η ασφάλιση έχει διάρκεια ολόκληρου του προηγούμενου έτους και καλύπτει τους βασικούς κινδύνους, δικαιούστε σημαντική έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ της κύριας κατοικίας.
Σε περίπτωση που η ασφάλιση είχε μικρότερη διάρκεια (υπάρχει ελάχιστο όριο που συνήθως είναι τρεις μήνες), η έκπτωση υπολογίζεται αναλογικά με τους μήνες κάλυψης. Η αίτηση γίνεται συνήθως μέσω της πλατφόρμας myProperty της ΑΑΔΕ, με προθεσμία που ανακοινώνεται κάθε χρόνο, συνήθως στα μέσα Φεβρουαρίου.
Μείωση για κύρια κατοικία σε μικρούς οικισμούς
Τα τελευταία χρόνια έχει θεσμοθετηθεί μείωση στον ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες που βρίσκονται σε οικισμούς με μικρό πληθυσμό, ως κίνητρο παραμονής στην περιφέρεια. Η έκπτωση χορηγείται αυτόματα από την ΑΑΔΕ και δεν απαιτείται αίτηση, εφόσον τα στοιχεία του Ε9 είναι σωστά συνδεδεμένα με την κύρια κατοικία σας (συνήθως μέσω του αριθμού παροχής ρεύματος).
Αν η μείωση δεν εμφανίζεται στο εκκαθαριστικό σας ενώ νομίζετε ότι τη δικαιούστε, είναι πιθανότατα λόγω λανθασμένου ή ελλιπούς αριθμού παροχής ρεύματος. Μια τροποποιητική δήλωση Ε9 διορθώνει το θέμα, και η μείωση χορηγείται με νέα εκκαθάριση.
Απαλλαγή για περιοχές που επλήγησαν από φυσικές καταστροφές
Σε περιοχές που έχουν πληγεί από σημαντικές φυσικές καταστροφές, συνηθίζεται να παρέχεται προσωρινή απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για ένα ή περισσότερα έτη. Η απαλλαγή ισχύει αυτόματα, εφόσον η περιοχή έχει χαρακτηριστεί επίσημα ως πληγείσα.
Πώς βρίσκετε το εκκαθαριστικό σας
Η διαδικασία για να δείτε το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ γίνεται εξ ολοκλήρου ηλεκτρονικά, και είναι αρκετά απλή.
Μέσω υπολογιστή, μπαίνετε στο myaade.gov.gr και ακολουθείτε τη διαδρομή Εφαρμογές → Δημοφιλείς Εφαρμογές → Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ. Συνδέεστε με κωδικούς TAXISnet, επιλέγετε το έτος που σας ενδιαφέρει, και πατάτε «Εκτύπωση εκκαθαριστικού τελευταίας εκκαθάρισης».
Εναλλακτικά, από το κινητό σας, μέσω της εφαρμογής myAADEapp, το εκκαθαριστικό βρίσκεται στην ενότητα myWallet, απ’ όπου μπορείτε και να το πληρώσετε απευθείας με κάρτα ή IRIS.
Τρόποι πληρωμής ΕΝΦΙΑ
Η ΑΑΔΕ δίνει αρκετές επιλογές για την εξόφληση, ώστε να μην χρειάζεται υποχρεωτικά να πάτε σε τράπεζα ή ΔΟΥ.
Μέσω myAADE: Από την επιλογή «Ο Λογαριασμός μου → Οφειλές εκτός Ρύθμισης και Πληρωμή», με χρεωστική ή πιστωτική κάρτα, ή με IRIS.
Μέσω myAADEapp: Απευθείας από το κινητό, στην ενότητα myWallet, με κάρτα ή ψηφιακό πορτοφόλι.
Μέσω web banking: Χρησιμοποιείτε την Ταυτότητα Οφειλής που αναγράφεται στο εκκαθαριστικό. Υπάρχει στις περισσότερες ελληνικές τράπεζες, στην κατηγορία «Πληρωμές προς Δημόσιο» ή «Πληρωμές ΑΑΔΕ».
Στο ταμείο τράπεζας: Λειτουργική επιλογή για όσους προτιμούν μετρητά ή δεν νιώθουν άνετα με το web banking.
Πώς να ελέγξετε το εκκαθαριστικό για λάθη
Ακόμα κι αν το ποσό σας φαίνεται λογικό, αξίζει πάντα να κάνετε έναν γρήγορο έλεγχο, γιατί τα λάθη που προέρχονται από παλιές δηλώσεις Ε9 μπορούν να σας στοιχίζουν εκατοντάδες ευρώ ετησίως, κάθε χρόνο, μέχρι να τα διορθώσετε.
Στον Πίνακα 1 (Στοιχεία ακινήτων) του εκκαθαριστικού, ελέγξτε αν τα τετραγωνικά, ο όροφος, το έτος κατασκευής, το ποσοστό συνιδιοκτησίας και ο ΚΑΕΚ συμφωνούν με τα στοιχεία του συμβολαίου σας. Τα πιο συνηθισμένα λάθη που φουσκώνουν τον λογαριασμό είναι τα εξής:
- Ημιτελή κτίσματα: Αν δεν έχετε δηλώσει τον κωδικό 99 (ημιτελές), το ακίνητο φορολογείται στο 100% της αντικειμενικής αξίας αντί για το 40% που προβλέπεται για τα ημιτελή.
- Αποθήκες και πάρκινγκ δηλωμένα ως κύριοι χώροι: Οι βοηθητικοί χώροι έχουν πολύ χαμηλότερους συντελεστές. Αν εμφανίζονται σαν κατοικία, η χρέωση εκτινάσσεται.
- Λάθος τετραγωνικά: Πολλές φορές τα τ.μ. στο Ε9 είναι αυξημένα σε σχέση με αυτά του συμβολαίου, ειδικά σε παλαιότερα ακίνητα με πολλές μεταβιβάσεις.
- Λάθος ποσοστό συνιδιοκτησίας: Ειδικά μετά από κληρονομιές ή γονικές παροχές, τα ποσοστά μπορεί να έχουν μπερδευτεί και να πληρώνετε για μερίδιο μεγαλύτερο από το πραγματικό.
Αν βρείτε λάθος, υποβάλλετε τροποποιητική δήλωση Ε9 μέσω του myAADE, και η ΑΑΔΕ θα εκδώσει νέο εκκαθαριστικό με τον διορθωμένο φόρο. Σε περιπτώσεις που το λάθος είχε υπέρ του Δημοσίου για αρκετά χρόνια, μπορεί να δικαιούστε επιστροφή φόρου για τα τελευταία έτη.
Τι γίνεται αν καθυστερήσετε μια δόση
Αν δεν πληρώσετε μια δόση μέχρι την καταληκτική ημερομηνία, επιβάλλονται προσαυξήσεις και τόκοι εκπρόθεσμης καταβολής για κάθε μήνα καθυστέρησης. Το ποσό υπολογίζεται αυτόματα από το σύστημα, και όταν μπείτε να πληρώσετε, θα δείτε το νέο, αυξημένο ποσό.
Αν έχετε σοβαρή οικονομική δυσκολία, μπορείτε να εντάξετε την οφειλή σε ρύθμιση δόσεων, συνήθως σε περισσότερες μηνιαίες καταβολές. Οι ρυθμίσεις έχουν προϋποθέσεις και επιτόκια, οπότε αξίζει να συζητήσετε με τον λογιστή σας πριν προχωρήσετε.
Ένα σημαντικό σημείο που πολλοί αγνοούν, είναι πως αν έχετε ληξιπρόθεσμες οφειλές ΕΝΦΙΑ, δεν μπορείτε να μεταβιβάσετε ακίνητο. Η ΑΑΔΕ δεν εκδίδει πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, το οποίο είναι απαραίτητο δικαιολογητικό για συμβόλαιο μεταβίβασης, αγοραπωλησίας ή γονικής παροχής. Αν σχεδιάζετε κάποια τέτοια πράξη, φροντίστε να είστε ενήμεροι σε ΕΝΦΙΑ αρκετά πριν.
Με λίγα λόγια
Ο ΕΝΦΙΑ είναι ο ετήσιος φόρος ακινήτων που πληρώνουν σχεδόν όλοι οι ιδιοκτήτες στην Ελλάδα, και μπορεί να εξοφληθεί είτε εφάπαξ είτε σε μηνιαίες δόσεις, με πρώτη δόση την άνοιξη και τελευταία τις αρχές του επόμενου έτους. Υπάρχουν σημαντικές εκπτώσεις για ασφαλισμένες κατοικίες, για μικρούς οικισμούς, και για νοικοκυριά με χαμηλά εισοδήματα που μπορούν να φτάσουν σε πλήρη απαλλαγή. Πριν πληρώσετε, αφιερώστε πέντε λεπτά να ελέγξετε το Ε9 σας, γιατί μικρά λάθη σε τετραγωνικά ή κωδικούς κοστίζουν παραπάνω φόρο κάθε χρόνο μέχρι να τα διορθώσετε.